关于印发《凉山州企业技术改造和技术创新资金管理暂行办法》的通知
四川省凉山州人民政府办公室
关于印发《凉山州企业技术改造和技术创新资金管理暂行办法》的通知
凉府办函〔2007〕156号
各县市人民政府，州级有关部门：
《凉山州企业技术改造和技术创新资金管理暂行办法》已经州政府同意，现予印发，请认真贯彻落实。
二○○七年八月十六日
凉山州企业技术改造资金
和技术创新资金管理暂行办法
第一章 总则
第一条 为坚持科学发展观，实施工业强州战略，走新型工业化道路、加快工业发展，推进产业整合与结构升级，加快企业技术改造和技术创新步伐，有效地发挥财政技术改造与创新资金的扶持、引导和带动作用，规范财政资金的监督和管理，根据州委、州政府《关于实施工业强州战略的决定》（凉委发〔2006〕13号）与《关于推进工业经济又好又快发展的实施意见》（凉委发〔2007〕6号）文件精神和四川省财政厅、四川省经济委员会《四川省企业技术改造资金管理暂行办法》（川财建〔2005〕156号）等有关规定，结合我州技术改造和技术创新工作的实际，制定本办法。
第二章 技术改造与创新资金的来源和使用原则
第二条 技术改造与创新资金每年由州财政预算统筹安排。（技术改造资金800万元、技术创新资金200万元）
第三条 技术改造资金的安排应遵循以下原则：
（一）坚持技术领先原则。按照走新型工业化道路的要求，加快高新技术产业化，积极推进信息化，鼓励采用高新技术和先进适用技术改造传统产业，着力提升企业技术水平和装备水平。
（二）坚持突出重点原则。立足优化产业结构，积极向我州优势产业倾斜，推进产业集群的形成和产业链的延伸；大力支持重点优势企业的做大做强，提高产业的集中度和企业的核心竞争力。
（三）坚持统筹发展原则。充分发挥工业技改和技术创新对农业产业的带动作用，积极支持农业产业化和农副产品深加工，培育一批农业产业化的龙头企业；加大对民营企业、中小企业的支持力度，壮大一批“专、精、特、新”的成长型企业；支持具有地方特色的技改和创新项目。
（四）坚持可持续发展原则。大力发展循环经济，支持企业开展节能、节水、节材和资源综合利用等方面的技术改造，积极支持企业清洁环保、文明安全的生产设施改造，积极发展绿色产业、环保产业，实现经济增长方式的转变，促进资源、环境的可持续利用。
（五）坚持市场导向原则。深入推进“三个转变”，充分发挥市场配置资源和企业投资主体的作用，运用技改、创新资金的导向功能，调动金融机构和社会资金等各方面投资技术改造和技术创新的积极性，更加有效地发挥财政资金的宏观导向及激励作用。
第三章 技术改造与创新资金的使用范围和方式
第四条 技术改造与创新资金用于支持全州企业技术改造与创新项目，重点支持列入州级以上（含州级）重点技术改造与创新项目计划和其他需支持的技术改造与创新项目，州政府现行规划中重点项目和州工业领导小组认定需要支持的项目。
第五条 用技术改造资金支持企业技术改造项目，可采取项目投资补助和贷款贴息两种方式。
项目投资补助主要用于企业技术改造投资以自筹资金为主，使用银行贷款相对较少，项目产品市场潜力大，比较优势突出的项目，鼓励企业自筹资金进行技术改造和创新。
贷款贴息主要用于企业技术改造投资以银行贷款为主，并已获得银行贷款的项目，鼓励企业通过金融融资进行技术改造与创新。
第六条 用技术创新资金支持企业技术创新项目采取项目投资补助的方式实行合同制管理，合同的主要内容包括：
（一）项目目标及主要内容；
（二）技术经济指标；
（三）年度计划内容及考核目标（指跨年度项目）；
（四）项目预算及资金来源；
（五）资金支持方式；
（六）产权归属；
（七）完成期限；
（八）共同责任；
（九）有关附件；
（十）其它条款。
第四章 技术改造资金与技术创新资金的申请条件和标准
第七条 企业申请技改资金条件。
（一）企业具有独立的法人资格；
（二）企业管理规范，有健全的财务管理制度和会计核算制度；
（三）技改项目自有资金落实，已签订贷款合同。
（四）技改项目已经由投资管理部门备案、核准或审批。
（五）国有企业技改投资项目必须经同级国有资产管理部门同意。
（六）项目建设有利于促进科技成果转化，采用高新技术改造传统产业，引进国外先进、关键技术，明显提高产品技术含量和企业技术水平；
（七）项目具有明显的经济效益或具有突出的节能降耗、综合利用、环境保护等方面的社会效益。
第八条 企业申请技术创新资金条件。
（一）在凉山州境内注册，具有法人资格。
（二）健全的财务核算与管理体系。
（三）一定数量和水平的专业技术人员。
（四）必要的研发设备。
（五）在研发技术领域已取得相关的科研成果。
（六）无知识产权纠纷。
（七）其它应具备的条件。
第九条 技术改造资金与技术创新资金的安排标准。
（一）项目投资补助，根据全州项目申报和投资计划，结合当年技术改造与创新资金的预算安排情况统筹平衡确定。
（二）贷款贴息，根据企业的实际贷款金额和贷款期限，一般在不超过企业实际贷款额度一年期应支付的贷款利息金额内实行定额补贴。
以上标准为一般安排标准，州委、州政府已有明确支持意见及特殊情况除外。
第五章 技术改造资金与技术创新资金的申报、审查和下达
第十条 技术改造资金的申报。符合本办法第四条、第七条和第八条规定的项目，县、市属企业向同级经济局和财政局提交技术改造资金申请报告和有关附件材料，同级经济局会同财政局联合审核后，汇总上报州经委和州财政局；州属企业直接报送州经委和州财政局，再由两部门报同级政府审查批准。
技术创新资金的申报。符合本办法第四条、第七条和第八条规定的项目，县、市属企业向同级经济局提交技术创新资金申请报告及有关附件材料，同级经济局会同财政局、科技局审核后，汇总上报州经委、州财政局和州科技局；州属企业报送州经委、州财政局和州科技局按照职能分工进行初审，州、县（市）企业最后均报州人民政府审查批准。
第十一条 技改资金申请单位需提交的有关材料。
（一）《凉山州企业技术改造资金申请表》。
（二）技改投资主管部门对项目的备案、核准或审批通知。
（三）项目技改方案（可行性报告）。
（四）与金融部门签订的技术改造项目贷款合同，金融部门贷款拨付到企业账户上的凭证，企业自筹资金到位的凭证，企业支付项目贷款利息的转账凭证。
（五）环保部门出具的项目环评报告，以及需要安全部门出具安全性评价的项目，提供安全性评价报告；
（六）州经委及财政局要求提供的其它有关材料。
第十二条 技术创新资金申请单位需提交的有关材料。
（一）《凉山州企业技术创新资金申请表》。
（二）技术创新项目方案。
（三）州经委及州财政局要求提供的相关材料。
第十三条 技术改造资金与技术创新资金的审查，根据各县市组织申报的项目的情况 ，技术改造资金由州经委组织专家对项目进行评审，技术创新资金由州科技局组织专家对项目进行评审（评审费用由项目单位承担），并签署评审意见后，由州经委、州财政局进行现场考察，提出资金安排建议，报经州工业领导小组审定后，再在凉山日报上公示，经公示无群众和企业举报或经复查举报失实的，将列入州技术改造和创新资金安排计划，送分管工业州长审批后执行。
第十四条 州财政局根据正式下达的技术改造与创新资金审批计划，按预算资金拨付程序及时办理拨付技术改造与创新资金的手续。
第六章 技术改造资金与技术创新资金的管理和监督
第十五条 州经委和各县市经济局负责对项目的真实性、资金需求量、建设进度和工程质量负责并进行管理和监督，保证项目和有关附件的真实性。督促企业按计划进行项目建设，确保项目按期竣工投产。
各县市经济局和财政局审查后上报的有关材料如存在弄虚作假的，要给予通报批评，并按照《财政违法行为处罚处分条例》等相关规定处理。
第十六条 州、县市审计部门负责对企业技术改造资金和技术创新资金的使用进行监督，监督企业技术改造与创新资金合理、规范使用，严防资金流失和挪用，提高财政资金的使用效率。
第十七条 州、县市经委要会同财政局、科技局、审计局定期或不定期对项目进行检查。重点检查项目建设进度、工程建设质量和资金到位、使用情况，及时纠正和协调解决项目建设及资金使用中出现的各种问题。重大问题需及时上报州工业领导小组。
第十八条 项目申报企业必须保证所提供材料的真实性。资金计划下达企业后，企业不能按计划实施或建设内容、投资方案有重大调整的项目，应按原申报程序逐级上报州经委和州财政局，并经工业领导小组审批后按批复意见执行。凡弄虚作假、隐瞒不报的，停止受理企业项目申报，并按照相关规定处理。
第十九条 企业收到同级政府财政部门技术改造与创新资金后，属投资补助的计入资本公积金，属贷款贴息的应作冲减“财务费用”处理。跨年度实施的项目或企业在年度终了前尚未计提当年度的技术改造贷款利息的，收到的贴息资金作为专项应付款单独反映，待“财务费用”发生后再作冲减。
第二十条 凡使用技术改造资金的企业，在项目实施完成后，应写出完工报告，向同级经委专题报告项目实施情况、效果和技术改造资金使用的自查情况，由审计部门对所用资金进行审计并出具审计报告，县市属企业的情况由县、市经委审核汇总后报州经委。
第二十一条 使用技术创新资金的企业，项目完成后，由州经委组织有关人员按合同对项目进行验收。验收的主要内容是：企业是否按合同规定的内容组织实施，设备、产品产量及质量是否达到设计要求，技术创新资金是否按规定使用，项目的经济效益、社会效益是否达到预期目标，验收结果，应报同级人民政府和州工业领导小组。
第二十二条 技术改造与创新资金必须专款专用，任何单位或个人不得以任何形式、任何理由截留和挪用。对弄虚作假、截留、挪用技术改造资金的地方、企业、有关人员要按照《财政违法行为处罚处分条例》的有关规定追究责任；触犯法律的，移送司法机关处理。
第二十三条 技术改造资金必须严格按照凉山州财政局、凉山州经委印发的《关于对我州企业技改资金和技改贷款贴息资金进行绩效评价的通知》（凉财建〔2006〕62号）进行绩效评价。
第二十四条 本办法由州财政局、州经委负责解释。
第二十五条 本办法自2007年7月1日起执行。州财政局、州经委印发的原《凉山州企业技术改造资金管理办法》（凉财建〔2006〕141号）停止执行。
崔建远 清华大学法学院 教授
关键词: 土地储备 土地储备中心 一级开发企业 实际用地者
内容提要: 土地储备制度虽然已经付诸实践，但在法律关系方面尚未理顺，应当明确前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心、国土资源管理部门、实际用地者等之间的法律关系，以及实际用地者与国土资源管理部门之间的法律关系，以求妥当地平衡各自的利益关系。
一、引言
建设用地使用权出让洽商甚至签订合同之时，建设用地可能是尚未拆迁、补偿、安置的“生地”，甚至是尚未征收的集体所有的土地，也可能是已经征收、拆迁、补偿、安置完毕并达到“五通一平”或“七通一平”的“熟地”。属于“熟地”的，有些来自土地储备。广州市、安徽省、重庆市、成都市、上海市和北京市等市，都实行了土地储备制度，使得相当数量的建设用地来自土地储备机构的供应，相应的，建设用地使用权的取得，便以“熟地”作为标的物。
鉴于建设用地使用权与土地储备制度的关联如此密切，而实际运作中也有诸多需要规范和完善之处，国土资源部、财政部和中国人民银行于2007年11月19日出台了《土地储备管理办法》。鉴于该管理办法规定了土地储备制度与建设用地使用权之间的关系，牵涉几方主体及其所承受的权利义务，也鉴于其中某些设计和规定尚有完善的余地，加上实务中仍有未尽符合规定的操作，有必要对其介绍、分析和评论。
《土地储备管理办法》规定，所谓土地储备制度，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为(第2条第1款)。土地储备工作的具体实施，由土地储备机构承担(第2条第2款)。土地储备机构应为市、县人民政府批准成立、具有独立的法人资格、隶属于国土资源管理部门、统一承担本行政辖区内土地储备工作的事业单位(第3条)。各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地(第6条)。土地储备实行计划管理。市、县人民政府国土资源管理、财政及当地人民银行相关分支行等部门应根据当地经济和社会发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划和土地市场供需状况等共同编制年度土地储备计划，报同级人民政府批准，并报上级国土资源管理部门备案(第7条)。
关于可纳人土地储备范围的土地，按照《土地储备管理办法》的规定，市、县人民政府或国土资源管理部门依法无偿收回国有土地使用权的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第11条)。因实施城市规划进行旧城区改建需要调整使用土地的，应由国土资源管理部门报经有批准权的人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。对政府有偿收回的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第12条)。根据土地储备计划收购国有土地使用权的，土地储备机构应与土地使用权人签订土地使用权收购合同。收购土地的补偿标准，由土地储备机构与土地使用权人根据土地评估结果协商，经国土资源管理、财政部门或地方法规规定的机构批准确认。完成收购程序后的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第13条)。政府行使优先购买权取得的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳人土地储备(第14条)。已办理农用地转用、土地征收批准手续的土地，由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备(第15条)。
关于开发商等用地者从储备的土地中取得建设用地使用权，《土地储备管理办法》规定，市、县人民政府可根据需要，对产权清晰、申请资料齐全的储备土地，办理土地登记手续，核发土地证书。供应已发证储备土地前，应收回土地证书，设立土地抵押权的，要先行依法解除(第17条)。土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件(第18条)。前期开发涉及道路、供水、供电、供气、排水、通讯、照明、绿化、土地平整等基础设施建设的，要按照有关规定，通过公开招标方式选择工程实施单位(第19条)。储备土地完成前期开发整理后，纳人当地市、县土地供应计划，由市、县人民政府国土资源管理部门统一组织供地(第22条)。
《土地储备管理办法》还规定了特殊的利用储备土地的方式:“在储备土地未供应前，土地储备机构可将储备土地或连同地上建(构)筑物，通过出租、临时使用等方式加以利用。设立抵押权的储备土地临时利用，应征得抵押权人同意。储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应”(第21条)。
二、分析与评论
(一)关于土地储备制度的功能和定位
关于土地储备制度的功能和定位，应从以下方面来认识:(1)它改变了我国土地征收和供应的结构，完善了政府垄断一级土地取得与供应的制度。[1]土地储备制度使土地供应方式由“毛地出让”(生地出让)转向“净地出让”(熟地出让)，从协议出让为主转向以招拍挂出让为主。[2](2)土地储备制度使土地征收、房屋拆迁成本与建设用地使用权出让的收益分离核算，可以避免协议出让中房地产商与政府在征收拆迁成本、出让金与土地规划参数间不断地讨价还价的现象。土地储备制度割断了用地者与被征地人之间的直接利益联系，可以避免拆迁补偿费用与土地出让价格直接挂钩，有利于政府全面而有效地控制土地的利用、开发，更好地实施土地规划。[3](3)土地储备制度不仅具备调控土地供给的作用，也具备调控土地需求的功能，增强了政府对土地市场的调控能力。(4)土地储备制度激活了存量土地的利用价值，对一些地段比较偏僻、开发条件不理想以及闲置的城市土地，土地储备机构统一管理，有利于政府实施土地利用总体规划和城乡总体规划，通过前期开发和整理，作出统一计划和整体安排，加快企业存量土地盘活进度，解决部分企业改制的燃眉之急，实现土地的再开发和再利用，促进土地资源的优化配置，提高土地的利用效率。(5)促进土地保值、增值，加强土地资产管理。(6)有助于防范和化解金融风险。[4]
(二)土地储备机构的法律地位和功能
土地储备机构并非建设用地使用权的出让方，类似于仓储者，它管理着已经储备的土地。建设用地使用权的出让方依然是市、县人民政府国土资源管理部门。实际上，《土地储备管理办法》第22条已经明确了这一点。
(三)储备土地的取得方式
储备土地的取得，按照《土地储备管理办法》的规定(第11条以下)和实务中的操作，大概有土地征收、土地收回、土地购买和土地置换四种方式。
(四)《土地储备管理办法》第21条后段的规定不符合现行法及其理论
已经储备的土地，在出让建设用地使用权之前，仅仅以国家土地所有权的形态存在，并无建设用地使用权的身影。既然如此，《土地储备管理办法》第21条后段规定储备土地设立抵押权，就不符合我国的现行法及其理论。在我国现行法上，土地所有权不得抵押，能够抵押的是(出让的)建设用地使用权、“四荒”土地承包经营权，在土地储备制度的背景下，只有(出让的)建设用地使用权。既然所储备土地中不含有建设用地使用权，即欠缺作为独立之物的抵押物，谈何以储备土地设立抵押权？!
(五)建设用地使用权的标的物
土地储备制度下，建设用地使用权的标的物是“熟地”。所谓“熟地”，是指已经完成了征地、拆迁、补偿、安置等项工作，土地已经达到了“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”，即土地的一级开发完毕，“生地”变成了“熟地”。
(六)前期开发整理储备土地的当事人及其法律关系
1.前期开发整理储备土地的企业与土地储备中心
土地储备中心，即《土地储备管理办法》规定意义上的土地储备机构。虽然(土地储备管理办法》规定它应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件(第18条)，但往往并不亲自实施实际的“七通一平”等具体工作，而是经市、县人民政府土地资源管理部门授权，来委托特定的企业承做土地的一级开发，或者说从事前期开发整理储备土地。土地储备中心和前期开发整理储备土地的企业之间的关系，属于代理人和相对人之间的关系。
虽然有些市把土地储备中心作为土地征收、拆迁的主体，也有学说表示支持，但由于土地征收为行政权力的运作，属于政府机关的职能，而土地储备中心并非行政机关，而是事业单位，所以，不应将土地储备中心作为土地征收的主体。不过，可以由政府机关授权土地储备中心，实施征收、拆迁、补偿、安置等土地一级开发的具体工作，此时，相对于被征收人来说，土地储备中心不是当事人，当事人为市、县人民政府国土资源管理部门。
2.前期开发整理储备土地的企业与市、县人民政府国土资源管理部门
如同前述，在前期开发整理储备土地的层面上，市、县人民政府国土资源管理部门与实施土地一级开发的商家各为当事人一方，市、县人民政府国土资源管理部门承担的义务是向该企业支付补偿款，享有的权利是适时收回建设用地。
3.前期开发整理储备土地的企业与实际用地者
前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间的关系，有些人认为属于建设用地使用权转让合同关系，尤其是有些市也确实要求前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间签订建设用地使用权转让合同，以及补偿合同。下文的案例分析即属此类。但这是违反法律和法理的。合乎法律及法理的意见应是，前期开发整理储备土地的企业与实际用地者之间本来没有直接的合同关系，应当是前期开发整理储备土地的企业和国土资源管理部门之间具有法律关系，国土资源管理部门与实际用地者之间发生建设用地使用权出让合同关系。在该企业和国土资源管理部门之间的关系中，国土资源管理部门从该企业之手收回建设用地，向其支付补偿款。在国土资源管理部门和实际用地者之间的合同关系中，国土资源管理局向用地者移转建设用地使用权，用地者支付出让金。支付补偿款的合理流程应为:国土资源管理局向该企业支付补偿款，实际用地者向国土资源管理局支付地价款。但实务的运作时常将上述流程做一定程度的变通，呈现给人们的流程是:国土资源管理局将建设用地使用权先出让给实际用地者，同时获取地价款;实际用地者和前期开发整理储备土地的企业依政府部门的指示而签订《建设用地使用权转让补偿协议》，实际用地者将地价款的一部分付给前期开发整理储备土地的企业，实际上是代国土资源管理局支付给前期开发整理储备土地的企业补偿款;而后，前期开发整理储备土地的企业将建设用地退回国土资源管理局;国土资源管理局再将真正拥有的“另一建设用地使用权”实际出让给用地者。本来，前期开发整理储备土地的企业拥有的建设用地使用权和用地者将要取得的建设用地使用权，是两项不同的建设用地使用权，发生联系的，只是所处的地段(宗地)相同。
三、涉及土地储备的案例分析
(一)基本案情
2006年4月5日，W市国土资源管理局从乙单位收回A号建设用地。2009年10月7日，W市土地交易中心受W市国土资源管理局委托挂牌出让A号地块的建设用地使用权。甲公司通过挂牌方式取得该宗土地的建设用地使用权，与W市土地交易中心签订了《成交确认书》。《成交确认书》规定:“请持此确认书于巧个工作日内向W市土地整理储备供应中心付清成交金额50%部分，在《成交确认书》签订之日起15个工作日内按照挂牌结果以及挂牌文件确定的内容与转让方签订《建设用地使用权转让补偿合同》。”随后，甲公司与乙单位签订了《建设用地使用权转让补偿合同》，约定乙单位保证A号地块的建设用地使用权无任何权利纠纷和争议，保证按照约定交付土地;甲公司保证按照约定分四期向乙单位支付补偿费。
在实际的履行过程中，乙单位认为甲公司是从自己手里受让的A号地块的建设用地使用权，乙单位的上级主管部门以公告方式对A号地块的建设用地使用权等提出异议，并导致甲公司无法办理报建手续、拆迁手续。从而发生纠纷。各方之间的法律关系如何？甲公司能取得A号地块的建设用地使用权吗？若能取得，是从何人之手取得呢？
(二)分析
1.2009年W市土地交易中心受W市国土资源管理局委托挂牌出让A号地块的建设用地使用权的行为，应被认定为建设用地使用权出让，而不是建设用地使用权转让。其理由如下:
(1)国土资源管理局是建设用地使用权的出让主体
建设用地使用权出让，是国家将建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付地价款的行为。而建设用地使用权转让，是土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。(注：《中华人民共和国物权法》第15条等将物权变动与引起变动的原因行为区分开来，若循此路，建设用地使用权出让、转让可作为物权变动，就不同于建设用地使用权出售、赠与。)可见出让和转让所要求的一方主体是不同的，出让行为中的一方主体是国家，转让行为中的转让方则是土地使用者，受让方将成为土地使用者。
本案中，甲公司通过挂牌方式取得该宗土地的建设用地使用权。招标拍卖是土地使用权出让的方式之一，而该建设用地使用权交易是W市土地交易中心代表W市国土资源管理局以招拍挂方式出让的，委托人是W市国土资源管理局，有证据《W市挂牌出让建设用地使用权公告》和《建设用地使用权挂牌竞买须知》予以证明。《建设用地使用权成交确认书》规定，该宗土地待拆迁完毕后，甲公司按照法律法规规定持相关资料到W市国土资源管理局申请办理拆迁验收手续，签订《建设用地使用权出让合同》，上述内容证明了W市国土资源管理局是建设用地使用权交易的出让方。同时，W市土地整理储备中心受W市国土资源管理局的委托，于2008年7月23日向甲公司发出的《工作联系函》就是否继续履行《成交确认书》进行了讨论，W市国土资源管理局还曾确定以两宗储备地块置换甲公司的用地，这也证明了W市国土资源管理局是建设用地使用权交易的出让主体。
(2)甲公司取得土地使用权是基于W市国土资源管理局的出让行为
第一，W市国土资源管理局委托土地交易中心将该宗土地的建设用地使用权挂牌，甲公司通过竞买的方式取得该建设用地使用权，其法律基础是国土资源管理局的出让行为。
第二，从甲公司取得该建设用地使用权的内容和效力来看，甲公司取得的不是乙单位名下的建设用地使用权，而是与其内容和效力不同的另一建设用地使用权，该建设用地使用权不可能因乙单位的转让行为而取得，只能基于W市国土资源管理局的出让行为而取得。
根据《城市房地产管理法》第38条和第39条，以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第19条、第21条、第22条的规定，土地使用权的转让受到一定的限制:其一，未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让;其二，土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移;其三，土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。本案中，乙单位提交的证据哎土地使用权证》表明该宗地块的土地使用权的类型为出让，土地用途为文体用地，土地使用权的期限为40年，至土地交易中心签发《成交确认书》之日，乙单位土地的剩余年限为35年。而《挂牌出让建设用地使用权公告》显示，甲公司取得的建设用地使用权的土地用途是商业用地，出让年限为40年。显然，甲公司取得A号地块的建设用地使用权已不是(乙单位拥有的)原物及原权利，土地用途已改变，由原来的文体用地变为商业用地，建设用地使用期的年限已为40年，而不是转让行为要求的剩余期限35年。如果主张该建设用地使用权交易是转让行为，则既违反了上述《城市房地产管理法》第38条和第39条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》关于土地使用权转让规定，也不符合本案的事实。此外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第18条规定，土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依规定重新签订土地使用权出让合同。《W市土地储备管理办法》第8条也规定，对于改变批准用途用于商业等经营性用地或以出让方式取得土地使用权后无力进行开发的，应由政府收回进人土地储备。可见，在土地用途已改变的情况下，乙单位没有权利将其既有的土地使用权进行转让，这恰好证明了挂牌出让的A号建设用地使用权是W市国土资源管理局出让的建设用地使用权。
第三，《成交确认书》并没有规定在合同签订当时或稍后办理移转登记手续，而是约定由买受人甲公司在未来办理过户登记手续，这就使得甲公司取得A号地块的建设用地使用权非常类似于期房的买卖、未来物的买卖。期房的买卖不要求出卖人在签订房屋预售合同时享有所有权，未来物的买卖不被定性为出卖他人之物，因此，《成交确认书》不宜被定性为出卖他人之物的合同，而应比照期房买卖合同、未来物买卖合同，认定为出卖自己之物且合法有效的合同。否则，就是没有做到相似的事物相同处理。上列观点之所以成立，是因为我国现行法未规定买卖物的所有权自合同成立时移转，而是奉行买卖物所有权自交付或登记时移转的原则，建设用地使用权自办理变更登记时转移。只要在履行期限届满时出卖人能够移转买卖物的所有权，就达到了买卖合同的目的，无须出卖人于订立买卖合同时即拥有买卖物的所有权。
2.《成交确认书》规定的“请持此确认书于15个工作日内向W市土地整理储备供应中心付清成交金额50%部分，在《成交确认书》签订之日起15个工作日内按照挂牌结果以及挂牌文件确定的内容与转让方签订《建设用地使用权转让补偿合同》”的条款，是建设用地使用权出让合同的一个组成部分，确定了出让金的支付方式;依据此条款，甲公司与乙单位签订的《建设用地使用权转让补偿合同》正是为了实际履行上述地价款而产生的。
根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第20条第1款关于“以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书”的规定，W市土地交易中心与甲公司签订了《成交确认书》，并约定了成交价款的总额，还约定了双方在A号地块的土地拆迁完毕后签订《建设用地使用权出让合同》，对双方的权利义务作了分配。之所以在《成交确认书》中规定甲公司与乙单位签订《建设用地使用权转让补偿合同》，其目的是为了保证《成交确认书》中所确认的合同内容的履行。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回及土地灭失等原因而终止。国家应根据土地使用者的使用年限和开发、利用土地的实际情况给予相应的补偿。根据《W市土地储备管理办法》第11条规定，在土地收归国有后，应由W市土地储备供应中心负责退还乙单位未使用年限的土地出让金及对地内建筑物进行补偿。政府在出让土地前应将地块收归国有，但是在政府无力支付回购款或不愿直接向原土地使用权人补偿时，可以确定由新的受让人(买受人)替政府向原土地使用权人垫付款项。本案即属于政府提前收回土地使用权的情形，W市国土资源管理局应当向乙单位支付提前收回土地的补偿，只是补偿款没有采取国土资源管理局直接向乙单位支付补偿款的方式，而是通过《成交确认书》确定甲公司将出让金的一部分支付给乙单位来实现的。本来应有的流程是:国土资源管理局从乙单位收回土地使用权，同时支付补偿款;国土资源管理局将位于该地段的但性质不同的另一建设用地使用权出让给甲公司，甲公司支付出让金。本案的运作实际将上述流程做了一定程度的变通，呈现给人们的流程是:国土资源管理局将其后出现的“另一建设用地使用权”先出让给甲公司，同时获取出让金;甲公司和乙单位依政府部门的指示而签订《建设用地使用权转让补偿合同》，甲公司将出让金的一部分付给乙单位，实际上是代国土资源管理局支付给乙单位补偿款;而后，乙单位将土地使用权退回国土资源管理局;国土资源管理局再将真正拥有的“另一建设用地使用权”实际出让给甲公司。乙单位既有的土地使用权和甲公司将要取得的建设用地使用权，是两项不同的建设用地使用权，发生联系的，只是所处的地段(宗地)相同。由此可见，甲公司和乙单位依照政府部门的指示签订《建设用地使用权转让补偿协议》，只是具有中国特色的实务运作中出现的措施，重在甲公司向乙单位支付补偿款，所谓的建设用地使用权转让无非是为甲公司向乙单位支付补偿款寻找出来的理由，并非法律意义(真正意义、典型意义)上的建设用地使用权转让，因为乙单位并不享有甲公司在其后应取得的A号地块的建设用地使用权，乙单位将向国土资源管理局退回土地使用权，而不是向甲公司转让建设用地使用权。
上述分析并不表明乙单位在《建设用地使用权转让补偿合同》签订和履行阶段没有土地使用权，它的确拥有土地用途为文体用地、期限为40年的A号地块的土地使用权。按照这些合同的规定与政府部门的指示，乙单位在享受收取补偿款权利的同时，应负有交出建设用地和土地使用权的义务;从甲公司取得补偿款，向国土资源管理局退回土地使用权。与此相适应，乙单位对其将要退回土地使用权也负有义务，如担保没有第三人主张租赁权、他物权等权利，以保障甲公司实现其合同目的。假如有第三人主张此类权利，甲公司有权暂时拒付补偿款。
