商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题（一）
刘金锋
(一) 关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题
《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定； 3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
(二) 关于认购协议与定金的问题
认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。一般情况下，认购书中有定金条款，是为了保证买受人与出卖人之间订立房屋预售合同或买卖合同而交付的定金，在性质上属于立约定金，立约定金所担保的是定约行为。双方当事人不能就本约条款协商一致的，并不能一概认定为当事人拒绝订立本约，而适用定金罚则。可以分为以下二种情况分别予以处理：1．如果双方争议的条款在认购协议中已经出现，说明双方曾经为此达成一致意见，双方在签订正式合同时即应当接受，否则即属于拒绝订立本约，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则；2．如果双方无法达成一致的条款在认购协议中未曾出现，当事人协商不成时，不能就此认定为任何一方当事人违反预约的约定，因而不适用定金罚则，定金应退还买受人。
(三) 关于办理房屋权属证书的问题
现因办证发生的纠纷，往往是出卖人无法办理房屋所有权证和国有土地使用证导致的买受人办证迟延。为解决购房人在入住后，长期拿不到房屋产权证书，购房人无法行使房屋所有权，合法权益遭受侵害的情况，《解释》第十八条 规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”；第十九条 规定“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”
此类案件中出现的难点问题是在合同没有约定的情况下，如何认定办证义务以及关于违约金的计算标准如何确定的问题。权属登记通常先由开发商完成初始登记，之后才由各个买受人办理分户登记。开发商负有的办证义务主要分两部分：一是初始登记时的办理义务；二是买受人申办产权时其所承担的协办、通知义务。双方当事人在合同中没有约定违约金的，按照《解释》的规定"可以按照已付购房款的总额，参照中国人民银行规定的金融机构收逾期贷款利息的标准计算"。
(四) 关于双倍赔偿的问题
对房地产开发公司严重违反诚实信用原则，损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，《解释》中第8条、第9条、第14条分别规定了6种情况下商品房买卖合同纠纷可适用惩罚性赔偿。但买受人要求惩罚性赔偿胜诉的很少，原因很多，其一是当事人对所发生的纠纷是否与《解释》规定的情形一致考虑不周，诉讼的期望值过高，遇纠纷就要求惩罚性双倍赔偿，导致败诉；其二是开发商违规操作，边开发边办理相应的行政审批手续，如出卖人交付了房屋，但无法办理产权证，而在诉讼之前，出卖人又取得了相关手续，促使商品房买卖合同的目的实现，由于出卖人不及时告知买受人，引发买受人诉讼后，只得撤诉或败诉；其三是各基层法院对惩罚性赔偿理解不一致，认为商品房买卖与其他消费有别，不应在商品房买卖中适用双倍赔偿，因尺度把握不准，导致在适用惩罚性赔偿时缩手缩脚，不敢大胆适用。《解释》并非是对消法49条的直接适用，消法的适用前提是欺诈，《解释》规定的适用惩罚性赔偿的5种情形，都是由于出卖方违背诚实信用原则，欺骗消费者，致使标的物无法交付，或者标的物上具有某种瑕疵造成的。这也就是说，《解释》规定的商品房买卖中的惩罚性赔偿适用原则是，卖方不遵守买卖规则的行为欺诈或者恶意违约，因行为欺诈或者恶意违约而导致合同无效或者被撤销后，所应承担的责任，而不是由于经营者在经营行为中因商品欺诈或服务欺诈而承担的双倍赔偿责任，两者在适用前提上有差距。此外，消法的双倍赔偿的结果和《解释》中的惩罚性赔偿的结果也有不同。《解释》的适用结果是"不超过已付购房款一倍"，将惩罚性赔偿的数额控制在"已付房款的一倍以下"，和消法的双倍赔偿明显存在着差别。应严格把握适用《解释》规定的标准，只有在由欺诈或者恶意违约等情形下导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，可以请求惩罚性赔偿，即买受人除可以请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍以内的赔偿责任。
太原市保护中小学教育环境办法
山西省太原市人大常委会
太原市保护中小学教育环境办法
（1995年10月27日太原市第九届人民代表大会常务委员会第二十八次会议通过1995年11月25日山西省第八届人民代表大会常务委员会第十八次会议批准
根据2010年9月29日山西省第十一届人民代表大会常务委员会第十九次会议批准的2010年6月23日太原市第十二届人民代表大会常务委员会第二十四次会议《关于修改部分地方性法规的决定》修正）
第一条 为净化和保护教育环境，保障中小学生健康成长，根据《中华人民共和国教育法》、《中华人民共和国未成年人保护法》，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称教育环境，主要是指直接影响中小学生健康成长的学校、社会和家庭环境。
第三条 本市行政区域内所有中小学教育和中等职业技术教育环境保护均适用本办法。
第四条 各级人民政府应当加强对教育环境保护工作的领导，有计划地设立爱国主义、革命传统教育基地，为中小学生开辟科技、文化、体育等社会活动场所。
学校、机关、团体、企事业单位和学生家庭应当为中小学生创造健康成长的环境，并做好环境保护和环境育人工作。
第五条 各级人民政府的教育行政部门主管中小学教育环境保护工作。负责提出教育环境建设规划、制定环境育人计划，指导、评估、检查教育环境保护工作。
第六条 为使中小学生在学校活动有足够的环境空间，规划和新建学校时，生均占地面积、生均建筑面积必须按国家规定标准执行。原有低于国家规定标准的学校，在其周围改造时，政府应当予以补偿。
第七条 学校要依照《中华人民共和国国旗法》，坚持升降国旗制度。
第八条 学校应当把对中小学生爱护环境的教育列入思想品德教育之中。
第九条 校园环境建设应当优美、文明、整洁，要有鲜明的教育、科学、文化氛围。
校园要悬挂国家教育行政部门统一规定的名人画像。书写、悬挂标语要严肃、整齐，文字要规范。
第十条 学校要重视安全环境建设，建立安全教育制度，制定安全防范措施。
第十一条 学校用于教学的校舍、场地和设备不得出租、出让作非教学使用。
第十二条 禁止在校园内摆摊设点，从事以师生为消费对象的盈利性活动。
第十三条 禁止中小学生吸烟。禁止任何人在校园、教室和学生宿舍以及其他学生活动场所吸烟。
第十四条 教育、文化和科技等部门应当有计划地组织安排中小学生参加有教育意义的社会文化科技活动。
第十五条 图书馆、博物馆、科技馆、文化馆、美术馆、体育馆（场）等社会公共文化体育设施，以及历史文化古迹和革命纪念馆（地），应当对教师、学生实行优待。
第十六条 营业性的电子游戏机、台球、歌舞厅、卡拉ＯＫ厅及其他中小学生和未成年人不宜进入的场所，均应当在显著位置设立禁止中小学生入内的标志，并采取有效措施禁止中小学生进入。
第十七条 交通主管部门要在临街学校的街道上设置禁止机动车鸣号标志。
第十八条 任何组织或者个人不得在学校传教布道，不得强制中小学生加入宗教组织或者参加宗教活动，不得利用宗教进行妨碍国家教育制度的活动。
第十九条 任何组织或者个人不得冲击学校，扰乱、破坏学校教育环境和教学秩序。
第二十条 任何单位或者个人不得侵占、挤占学校校舍和场地，不得任意将学校的校舍场地改作他用，个别确实需要改变用途的，需经主管的教育行政部门报同级人民政府批准。
第二十一条 任何单位或者个人不得在学校门前二百米的半径内设立营业性电子游戏机、台球、歌舞厅、卡拉ＯＫ厅，以及其他中小学生和未成年人不宜进入的场所。
第二十二条 学校门前不得批设集贸市场。校门对面和两侧一百米的范围内不得批设流动摊点。
第二十三条 在学校附近不允许从事有严重污染和噪音的生产经营活动。
第二十四条 任何组织或者个人不得销售、出租、传播宣扬色情、暴力、淫秽、封建迷信等有害中小学生身心健康的图书、报刊、音像制品、电子计算机和游戏机软件等。
第二十五条 任何组织或者个人不得引诱、教唆中学生参加封建迷信、赌博、流氓等活动及其他有害中小学生身心健康的活动。
第二十六条 家庭应当根据条件为学生创造适宜的学习、生活环境。
第二十七条 学生的父母或者其他监护人应当对学生进行爱国主义、集体主义、社会主义等教育，并以自己的模范行为引导学生。
家庭成年成员，不应当进行封建迷信、赌博等违法和不健康活动，并教育学生不参与这类活动。
第二十八条 家庭应当配合学校安排好学生的节假期活动。
第二十九条 学生的父母或者其他监护人应当经常检查学生校外活动内容，对学生参与有害身心健康的活动，要及时制止，教育其改正。
第三十条 各级人民政府及有关部门对下述净化和保护教育环境成绩突出的单位和个人，给予精神鼓励和物质奖励。
（一）校园环境建设、环境育人成绩突出的；
（二）支持和资助教育环境建设做出较大贡献的；
（三）执行本办法，创造和维护教育环境成绩显著的。
第三十一条 违反本办法，有下列行为之一的，由有关部门责令限期改正。逾期不改的，视情节轻重，给责任人行政处分，并处五百元以上二千元以下罚款：
（一）出租、出让学校用于教学的校舍、场地和设备用作非教学使用的，由教育行政部门予以处罚；
（二）在校园内从事以师生为消费对象的盈利性活动的，由教育行政部门予以处罚；
（三）营业性的电子游戏机、台球、歌舞厅、卡位ＯＫ厅以及其他中小学生和未成年人不宜进入的场所，未采取有效措施使中小学生进入的，由文化主管部门、工商行政管理部门和公安机关予以处罚。
第三十二条 违反本办法，有下列行为之一的，由有关部门令其停止经营活动，不停止的，除强制停止外，没收非法所得，并处非法所得数额的一至五倍罚款：
（一）在学校门前设立营业性电子游戏机、台球、歌舞厅、卡拉ＯＫ厅，以及其他中小学生和未成年人不宜进入场所的，由文化主管部门、工商行政管理部门和公安机关予以处罚；
（二）侵占、挤占学校校舍和场地，或者任意将学校用于教学的校舍和场地改作他用的，由教育行政部门予以处罚。
第三十三条 违反本办法，在学校门前设立集贸市场和流动摊点的，由工商行政管理、市容主管部门予以取缔，并处一百元以上二千元以下罚款。
第三十四条 在学校附近从事有严重污染和噪音的生产经营活动的，由环境保护主管部门依据国家关于环境保护的法律规定处罚。
第三十五条 违反本办法，有下列行为之一的，由有关部门，予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）冲击学校，扰乱、破坏学校教育环境和教学秩序的，由公安机关依法处罚；
（二）销售、出租、出借宣传色情、暴力、淫秽、封建迷信等有害中小学生身心健康的图书、报刊、音像制品、电子计算机和游戏机软件的，由新闻出版、广播电视、文化、工商行政管理部门和公安机关按照职责分工，依法处罚；
（三）引诱、教唆中小学生参与封建迷信、赌博、流氓等活动以及其他非法活动的，由公安机关依法处罚。
第三十六条 本办法经山西省人民代表大会常务委员会批准后施行。
