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节约集约用地的若干法律问题探析

洪碧华


[摘要]随着工业化、城镇化快速发展，人地矛盾尖锐。“十分珍惜和合理利用土地，切实保护耕地”是四大基本国策之一。坚守18亿亩耕地的底线，是具有法律效力的约束性指标。2008年6月25日全国第18个“土地日”的宣传主题是：坚守耕地红线，节约集约用地，构建保障和促进科学发展的新机制。为此，本文阐述节约集约用地的概念、原则、意义，并探析其具体对策。
[关键词]土地法；保护耕地；节约集约用地；对策
邓小平同志早在1980年就讲过，“农村盖房要有新设计，不要老是小四合院，要发展楼房。平房改楼房，能节约耕地”。胡锦涛总书记在人口环境资源座谈会上指出：国土资源工作要按照节约型社会的要求，全面落实土地管理的各项措施，节约和集约用地；切实保护耕地特别是基本农田。温家宝总理在今年两会作《政府工作报告》中强调，要搞好宏观调控，严把土地闸门，保持经济平稳较快发展………要加强土地、矿产资源的保护和节约集约利用；温总理在《全国城镇存量建设用地专项调查情况报告》上批示：盘活存量建设用地，推进集约和节约用地，是严格土地管理的重要环节。
我国人多地少，耕地资源稀缺。近年来，建设用地矛盾突出；房价上涨，引发群众抢建房子。乱占滥用耕地现象十分严重，珍惜土地、节约集约用地的意识相当薄弱，“十五”期间，全国人口每年递增1000多万，耕地每年递减1848万亩。针对资源消耗高、浪费大等问题，2007年年7月，国务院发出了《关于做好建设节约型社会近期重点工作的通知》；2008年1月3日《国务院关于促进节约集约用地的通知》明确规定节约集约用地的具体措施。
一、节约集约用地的含义及意义
节约集约用地,是为了制止浪费和粗放用地。节约用地：即各项建设都要尽量节省土地，千方百计地不占或少占耕地；集约用地：即每宗建设用地必须提高投入产出的强度和土地利用的集约化程度；目的是通过整合置换和储备，合理安排土地投放的数量和节奏，改善建设用地结构、布局，挖掘用地潜力，提高土地配置和利用效率。
节约集约用地，意义重大。一是按照中央要求严格土地管理的重要举措。坚持以人为本，首先要确保13亿人口的吃饭问题；二是缓解土地供需矛盾的需要。工业化、城镇化发展需要占用大量土地，而从粮食安全、社会稳定大局出发，不允许过多占用耕地；我国土地利用率较低，截至2004年底，全国城镇范围内的存量土地有395.61万亩，其中闲置地、空闲地和批而未供土地超过一半。三是调整经济结构、转变经济增长方式的需要。我们要建设资源节约型、环境友好型社会，就必须坚持“节约优先、合理利用、循环利用”的方针，通过法律、经济等手段，形成政府推动、市场驱动、公众参与的国土资源节约机制。坚决制止粗放供地，做到低能耗、高产出。
二、节约集约用土的指导思想和基本原则
(一)坚持落实科学发展观，促进经济社会可持续发展
土地管理的任务是要提高经济社会可持续发展的资源保障能力。严格土地管理，决不是单纯地管住卡死建设用地，限制和阻碍经济加快发展，恰恰相反，要在资源约束条件下，通过节约集约用地，找到支持经济社会又好又快发展的根本出路。
（二）坚持“节流”与“开源”并举，把节约集约放在首位
将“节流”与“开源”协调统一起来，全面落实“严控增量、盘活存量、管住总量、集约高效”的要求。一手抓“节流”，节约用地、盘活存量，凡能不用地的就不用，能少用地的就不多用地，能用劣地的就不用好地，节约每一寸土地尤其是耕地；一手抓“开源”，多渠道多途径千方百计地拓展耕地和建设用地的来源。无论是对存量用地，还是新增建设用地，都要节约和集约使用。
（三）坚持宏观调控与市场配置相结合
一方面，建设用地的供应要充分发挥规划计划的作用，加强和改善宏观调控，合理调整用地结构、布局和规模，要严格控制基本农田的占用。另一方面，充分发挥市场在土地资源配置中的基础性作用，建立能反映资源稀缺程度的价格机制。这是促进土地节约集约利用的根本途径。
（四）坚持严格管理与健全激励机制相结合
首先，要从严从紧管理土地，依法依规用地，遏止乱占滥用土地。其次，要采取各种措施积极引导和鼓励。通过完善相关经济政策，调整土地收益分配关系和严格收益管理，探索激励节约集约用地的利益机制。
（五）坚持因地制宜、改革创新
各地情况不同，不能靠单种模式，要结合实际，在摸清土地存量的基础上，适应本地特点，创新思路，探索节约集约用地的具体办法。尊重群众的首创精神，推广先进经验，并及时总结上升为规范性文件。
三、节约集约用地的对策思考
（一）强化规划宏观调控，优化土地利用布局和结构
1、控制建设用地规模和土地供应总量。科学编制土地利用总体规划，确定合理的城镇用地规模，增强公共设施的共享程度。相关的行业规划的编制和实施，必须与土地利用总体规划相衔接。要严格控制工业用地，禁止“以租代征”；加强村镇规划，按照有利生产、方便生活的原则，逐步调整乡村结构，优化布局。
2、优化土地利用结构和布局
合理控制城镇基础设施、社会各项事业建设和行政办公用地规模，严格控制大型商业设施和高档商品房用地。适度提高各类建筑密度和容积率，推广节能省地建筑技术，大力开发利用城市地下空间。要打破行政区域界限，改变分散布局工业区的模式，做到高起点规划、高标准投入、高效益产出。鼓励跨区建设，引导工业项目向工业区集中。实行“谁引进、谁收益”，充分发挥综合运力，促进交通项目的节约集约用地。
3、开展城乡建设用地整理。按照城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩的原则，结合土地利用总体规划修编，统筹安排，合理调整空间布局。摸清家底、挖掘潜力。克服“重平面扩张、轻内部挖潜”现象，鼓励迁村并点的土地整理和旧村改造，大力推广江苏省华西村“多占天，少占地”、“向空中地下要土地”的农田整理成功经验；无锡市蠡湖地区把农民的拆迁安置房建成多层和公寓式农民住宅小区。深圳对2000多个旧村实行改造，向中心村镇集聚，杜绝零星建房，改造后的岗厦村和大冲村变成30多层高楼群，该住宅小区既美观实用，又与自然和谐。增加可利用土地面积，提高土地利用率。
4、鼓励农民进城购房或按规划建高层楼房，节约的宅基地指标可用作小城镇发展的建设用地指标。对于集中建房或进城购房农户的原宅基地复耕或依法转让的，可视为占补平衡。严格控制分散建房，严禁以小城镇建设为名建“路边店”。严格控制建单门独院住宅，提倡建高层住宅楼。
（二）立足内涵挖潜，优先盘活利用存量土地
1、建立土地集约利用评价考核制度。全面掌握城镇和开发区存量土地面积、类型、用途、权属与分布等状况，开展城市及开发区土地集约利用评价，制定盘活存量土地的实施方案和积极稳妥的政策措施，促进存量土地的开发利用。
2、鼓励利用存量土地。凡利用城镇存量土地进行开发建设的，政府可根据本地实际，制订减免城市基础设施建设配套费等鼓励政策。鼓励增资扩建，凡工业用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率的，不再收取或调整土地有偿使用费。对申请增资扩建的用地单位，要优先使用已有的建设用地，在核定供地面积时，要将已使用土地与新申请的用地数量一并计算。
3、开展城乡建设用地置换。通过“易主”、“易位”，促进零星分散土地的有效盘活利用。经省级政府批准，农民集体建设用地和国有建设用地可以置换；经县级政府批准，农民集体建设用地所有权之间可以置换；农用地、未利用土地不得置换为建设用地。权属有争议、已设定抵押的土地，不得置换。土地置换要取得农村集体经济组织2/3以上成员同意和相关土地权利人的书面认可。并办理土地登记手续，明确产权归属。
（三）推行新型农村宅基地制度，制止乱占滥用土地
1、编制或完善规划。按照统筹安排城乡建设的总体要求和控制增量、合理布局、集约用地、保护耕地的总原则，合理编制村庄规划和乡镇土地利用总体规划，并做好两项规划之间的衔接。未编制村庄规划或者已编制村庄规划但需要修改的，要抓紧组织编制或修改。规划要合理确定农村居民点的数量、布局、范围和用地规模。编制规划时，可以打破村民小组的界限，统一按规划安排住宅建设用地。
2、加强住宅建设用地的规划与计划管理。农民建房涉及农用地转用的，应当上报省级国土资源厅备案；涉及土地利用总体规划调整的，按照省国土资源厅《关于进一步规范土地利用总体规划修改工作的意见》办理，上报规划修改方案需附具村镇建设规划图。
3、简化住宅建设用地审批手续。农村住宅小区建设涉及农用地转用的，按规定由设区市人民政府审批。住宅用地申请应使用由省国土资源厅、省建设厅统一印制的《福建省农村村民住宅用地与建设申请表》。在审批过程中，乡（镇）国土资源与建设部门要做到“三到场”。
4、严格执行住宅建设用地的优惠政策和收费规定。对农村住宅小区建设用地，以及对利用空地、荒杂地和存量土地建设住宅的，应按优惠政策给予鼓励和扶持。对农村住宅小区建设，所在村委会支付农用地转用与土地征收所发生的补偿安置等费用有困难的，可以由所在地市、县国土资源管理部门从土地收购储备专项资金中予以垫付，待向建房户办理供地手续时按照每户应分摊的金额收回所垫付的资金。
5、强化执法监察。城管行政执法局对未批先建、少批多占、边批边建的违法用地行为，坚决依法查处和拆除。对未批先建的，要发现一座拆除一座，通过严格执法整肃农村用地秩序；实行“一户一宅”制度，防止以分户名义的“一户多宅”；严格执行国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》，依法严肃追究违反者的法律责任。
6、盘活农村存量建设用地。根据城镇化建设目标，按照集约用地的原则，制定旧村庄改造和零散住宅整理归并的总体方案，并按计划、分年度组织实施；要实行“建新退旧”制度，经批准新建住宅后，建房户必须将原旧宅基地退出，逐步消灭散、乱、差的“空心村”。积极探索旧村改造、零散住宅整理归并的途径和方式，总结、推广成功经验。
7、加快信息化建设步伐。适应“高效、便民、公正”的要求，加大信息化建设的资金投入，配置电脑和打印机、测量仪等现代办公设备，不断提高管理效率和服务水平。充分利用现代信息技术手段，适时录入相关资料数据，设立政府网站，逐步实现网上政务公开、信息交流。
（四）严格土地使用标准，促进各项建设节约集约用地
1、严格执行国家产业政策。各地不得批准新建禁止类项目，要从严控制区域内限制类项目的数量、布局和用地规模，严格限制占用农用地。停止高档别墅类房地产、高尔夫球场、花园式工厂、宽马路和大广场等用地的审批。防止开发商圈地炒地。
2、强化建设项目用地管理。坚持“以项目定用地、以投资额定用地量”的方针；编制项目建议书、可行性研究报告时，应增加土地节约集约利用的内容。凡设计用地超出规定用地指标的，要进行论证，说明理由；没有相应用地指标的项目用地，可比照现有标准和设计规范确定用地规模，并作出详细说明。要加强分期实施的大型工业项目预留规划用地的管理，对规划预留用地，必须根据实际到资情况和生产建设进度，分期分批确定供地数量。申请增资扩建的，要优先使用已有的建设用地，在核定供地面积时，要将已使用土地与新申请的用地数量一并计算。完善建设用地定额指标管理制度。全面修订完善工程项目建设用地定额指标。尽快将教育文化、体育、医疗卫生等公益性和公共设施用地纳入定额指标，适时调整工业类项目用地的控制指标。各行业主管部门或行业协会要依据土地使用标准，修改完善各类建设项目设计规范。
3、提高工业项目用地的投入产出率和集约利用水平。实行单位面积土地最低投资限额，工业项目单位面积土地的投资额不得低于规定的最低限额。鼓励企业投资建设多层标准厂房，严格限制单层建筑物。如福州市金山桔园洲创造的“飞地工业”模式，工厂上山，“向空中要土地”，提高土地容积率。以合同形式明确集约用地各项权利义务及违约责任。上一年度供地率达不到70%的，不能申请办理新报批手续。土地利用集约度不高、未达标的，不得扩大现有建设用地规模。
（五）推进土地市场化配置，建立节约集约用地的内在机制
1、扩大国有土地有偿使用范围。高速公路、民用机场、发电厂、煤炭设施、石油天然气设施等用地，及《划拨用地目录》以外的用地，必须以有偿方式供地。
2、推行工业用地和经营性用地（商业、旅游、娱乐等）的“招、拍、挂”制度。土地供应计划公布后，同一宗工用地有两个以上企业申请使用的，都必须以“招、拍、挂”方式供应，完善出让程序，规范出让行为，强化出让监督。协议出让土地必须严格执行规定的程序以及政府的限价标准。
3、建立健全土地储备制度，增强政府宏观调控能力。合理确定土地储备规模，优先储备存量土地，依法对土地权利人给予合理补偿。政府供应土地的前期开发，要引入市场机制，招标出让。加强储备资金的管理，要从土地有偿使用收入中安排一定比例的资金用于储备土地。土地储备机构可以储备土地作为抵押，申请贷款。
中国银行业监督管理委员会


商业银行不良资产监测和考核暂行办法

中国银行业监督管理委员会
04-3-25


第一章 总则

第一条 为加强商业银行持续、审慎、有效监管，促进商业银行完善内控制度，提高资产质量，防范风险，根据《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》及其他有关法律、行政法规，制定本办法。

第二条 本办法适用于中国银行业监督管理委员会（以下简称银监会）各级监管机构对商业银行及其分支机构不良资产的监测和考核。

第三条 商业银行不良资产的监测和考核包括对不良贷款、非信贷资产和表外业务风险的全面监测和考核。

第四条 不良贷款严格按照贷款五级分类标准执行，非信贷不良资产分类标准另行制定，制定前可参照贷款五级分类标准掌握。



第二章 不良资产的监测

第五条 商业银行应采取有效方式，做到对不良贷款的逐笔、实时监控，以及非信贷资产、表外业务风险变化情况的监测，并对重点机构和客户进行直接监测。

银监会各级监管机构应建立和完善对不良资产监测、考核制度。

第六条 重点机构包括：不良贷款率前5名的银行分支机构；不良贷款余额不减反增或不良贷款率不降反升的银行分支机构；非信贷资产预计损失率前5名的银行分支机构；表外业务管理混乱、发生违法违规行为的银行分支机构。

重点客户包括：不良贷款余额在亿元以上的客户及拥有5家以上关联企业、合计贷款余额在亿元以上的集团客户。



第三章 不良资产的分析

第七条 银监会各级监管机构、商业银行及其分支机构要按月对不良贷款、按季对不良资产进行分析，对银行风险状况和变化趋势作出总体判断和评价，对风险状况严重和变化明显的要重点说明，并形成分析报告。不良资产分析包括不良贷款分析、非信贷资产风险分析和表外业务风险分析三个部分。

第八条 不良贷款分析。主要包括以下内容：

（一）基本情况。本期贷款余额、不良贷款余额及比例以及与上期和年初比较的变化情况。如在整体趋势、地区分布及行业分布方面出现了重大变动和异常情况，应对其原因进行重点分析。

（二）地区和客户结构情况。各商业银行分别列表说明和分析不良贷款余额、不良贷款比例较高的前10名一级分行，以及贷款余额、不良贷款余额最大的10家客户。各银监局根据实际情况自行确定地区和客户数。

（三）不良贷款清收转化情况。可分别按现金清收、贷款核销、以资抵债和其他方式进行分析。

（四）新发放贷款质量情况。对2003年以来发放贷款质量和当年新发放贷款情况进行持续监测和分析。

（五）新发生不良贷款的内、外部原因分析及典型案例。外部原因包括企业经营管理不善或破产倒闭、企业逃废银行债务、企业违法违规、地方政府行政干预等；内部原因包括违反贷款“三查”制度、违反贷款授权授信规定、银行员工违法等。

（六）对不良贷款的变化趋势进行预测，提出继续抓好不良贷款管理或监管工作的措施和意见。

第九条 非信贷资产风险分析。主要包括以下内容：

（一）基本情况。本期非信贷资产余额，不良资产、预计损失余额及比例，以及与上期和年初比较的变化情况。如本期非信贷不良资产及预计损失变动较大，应对其原因进行分析，特别是各类待处理资产、待清理资产、应收科目核算的资金变化情况。

（二）地区结构分析。各商业银行分别列表说明和分析非信贷不良资产、预计损失余额及占比较高的前10名一级分行。各银监局可根据实际情况自行确定地区数。

（三）清收、处置非信贷不良资产分析。

（四）2003年以来新发生非信贷不良资产原因分析，特别是内部风险控制方面存在的问题及典型案例。

（五）非信贷不良资产及预计损失变化趋势的预测，以及继续抓好非信贷资产管理或监管工作的措施和意见。

第十条 表外业务风险分析。主要包括以下内容：

（一）基本情况。本期各项表外业务余额，垫款（或损失）余额及占比，以及与上期和年初比较的变化情况；对垫款余额上升的表外业务要重点说明。

（二）地区结构分析。各商业银行分别列表说明和分析表外业务发展较快和发生垫款较多的前10名一级分行。各银监局可根据实际情况自行确定地区数。

（三）表外业务垫款形成原因的分析，特别是内部风险控制方面存在的问题及典型案例。

（四）表外业务垫款变化趋势的预测，以及继续抓好表外业务管理或监管的措施和意见。



第四章 不良资产的考核

第十一条 银监会各级监管机构要按季对商业银行及其分支机构不良资产及管理情况进行考核。

第十二条 不良资产考核分为对贷款质量、非信贷资产质量和表外业务质量的考核。考核内容包括对不良资产的余额和比例的考核，并从横比、纵比两方面反映被考核银行的进步度。

第十三条 贷款质量考核指标包括不良贷款比例、不良贷款比例变化、不良贷款余额变化、不良贷款余额变化率、不良贷款余额变化幅度、不良贷款比例变化幅度和现金清收进步率。

非信贷资产质量考核指标包括非信贷不良资产比例、非信贷不良资产比例变化、非信贷不良资产余额变化、非信贷不良资产余额变化率、非信贷不良资产余额变化幅度和非信贷不良资产比例变化幅度。

表外业务质量考核指标包括表外业务垫款比例、垫款比例变化、垫款余额变化、垫款余额变化率、垫款余额变化幅度和垫款比例变化幅度。

第十四条 银监会各级监管机构根据对商业银行不良资产考核进步度情况，按季对商业银行不良资产及管理情况作出综合评价，并按季上报不良资产考核报告。

不良资产考核结果将作为商业银行年度考核评价的重要参考。

第十五条 银监会各级监管机构应每季度或根据风险状况不定期采取约见会谈的形式，听取辖内商业银行不良资产变化情况的汇报，并向其通报不良资产考核结果，提出防范化解不良资产的意见。



第五章 数据、资料来源及分析、考核报告的上报时间

第十六条 不良资产分析和考核报告的数据和资料来源于非现场监管统计报表、银监会要求的其他统计报表以及商业银行报送的不良资产分析报告。

第十七条 银监会各级监管机构根据日常掌握的情况，并通过现场检查对重点数据进行核实。如有重大调整，应在分析考核报告中予以说明。

第十八条 各商业银行总行每月15日前向银监会报送上月不良贷款分析报告，并分别于季后20日之前、年后30日之前上报不良资产季度、年度分析报告。

各银监局每月15日前向银监会报送上月不良贷款分析报告，并分别于季后20日之前、年后30日之前上报不良资产季度、年度分析和考核报告。如辖内不良资产情况出现重大变动，应及时报告。商业银行分支机构分析报告的上报时间由各银监局确定。



第六章 不良资产管理及监管责任

第十九条 商业银行应加强不良资产管理，按时向银监会各级监管机构报送不良资产分析报告，重大情况及时上报，并确保不良资产数据真实、准确，原因分析全面、深入，趋势分析合理、科学，措施及时、有效。

第二十条 对商业银行及其分支机构不按本办法要求及时报送报告或对重大问题隐瞒不报的，银监会按照《中华人民共和国银行业监督管理法》、《中华人民共和国商业银行法》、《金融违法行为处罚办法》等法律、法规及相关金融规章的规定，予以处罚。

对发生违法违规行为的机构主要负责人及有关责任人，银监会将依据有关规定给予警告、罚款、取消高级管理人员任职资格，或按干部管理权限责令商业银行给予纪律处分；构成违法犯罪的，依法追究责任。

第二十一条 银监会各级监管机构应按照信贷资产、非信贷资产和表外业务建立专业化监管人员责任制，及时向上级机构报送辖内商业银行不良资产分析和考核报告。

第二十二条 对不良资产严重、经营管理不善、发生重大案件等问题的商业银行及其分支机构，银监会各级监管机构应采取有效的监管措施，包括暂停审批机构设立、升格、新业务开办等。

第二十三条 对不按要求及时上报不良资产分析和考核报告的监管部门，上级机构将对其通报批评；对重大问题隐瞒不报的，依据有关规定给予行政处分；对构成犯罪的，依法追究责任。



第七章 附则

第二十四条 各商业银行可根据本办法制定相应的实施细则。

第二十五条 银监会可根据监管的实际情况，对本办法进行调整和修改，以保证监管的有效性。

第二十六条 本办法由银监会负责解释。

第二十七条 本办法自公布之日起施行。