您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律论文 »

域名抢注商标侵权与保护—-兼及搜索引擎商标侵权分析/宋绍青

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 13:54:56  浏览:9948   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载
域名抢注商标侵权与保护
—-兼及搜索引擎商标侵权分析

宋绍青 周烨


内容摘要:随着互联网的普及及其在社会中商业价值的突显,域名抢注和搜索引擎商标侵权成为网络环境下商标侵权的新形式。如何正确认识并解决这一问题,如何为被侵权人提供更完善的保护措施已成为国际知识产权界关注的焦点。这对我国立法来说也是一个严峻的挑战,成为待解决的新课题。
关键词:域名 域名抢注 UDRP规则 搜索引擎 建议
互联网起源于美国,其适用范围由早期的军事、国防等扩展到现在的各领域。借助互联网,人们可以查询商业信息,了解市场行情;而企业则可以建立自己的网上主页,展示企业形象,宣传企业产品,并以此为媒介与客户进行交流,最终实现自己的商业目的。互联网已成为集通讯、贸易、服务等一系列功能于一身的巨大的信息资源库,而充分有效发利用这个信息资源库,就必须首先有自己的域名。

一、域名及其侵犯商标权的现实可能性

域名是指国际互联网上的网络地址,每一域名都有一个IP(InternetProtocal)地址与之对应。IP地址由32位二进制数组成,每8位一个字节,共划分为4 个部分,通常以十进制数书写,每部分都不大于255,各部分之间用“•”隔开。例如北京大学的IP地址207.46.176.11。由于IP地址难于记忆,为了便于利用互联网与其他用户交流,人们给IP 地址起了名字,这就是域名。20世纪80年代中期,被誉为网络先驱的乔纳森•波斯特尔博士(Dr•Jonathon Postel,1943~1998)设计了现行域名与域名系统,以期对互联网进行科学有序的管理。
域名的标记性功能在于它比IP地址更易于记忆,随着网上商事活动的逐渐兴起,“域名所具有的原始技术意义被日渐淡化,代之而突显的是其背后所蕴含的商业识别意义及其所代表的巨大的商业价值”,①所以,大多数域名注册申请人都愿意将商标注册为自己的域名,从而为域名与商标各自的特性来看,域名抢注存在以下几个方面的现实可能性:
(一)地域性:域名没有地域性限制,它具有全球唯一性,在国际互联网上不可能存在完全相同的域名,每人申请成功的域名都是该用户所独有的。但商标具有地域性,在不同的国家或地区可以不同的人所拥有,而且,在甲国注册得到法律保护的商标并不意味着在乙国也得到保护,只有重新在乙国注册才能得到注册商标专用权,这正是商标受地域性限制的表现。因此,当商标权利主体为多重时,尽管各自都有不同的地域享有商标专用权,但他们之中却只能有一个人以该商标作为域名申请注册,这就使合法的商标专用权人的权利与域名产生了冲突。
(二)域名的唯一性不同于商标:商标的种类和构成多种多样,且法律仅限制了在同一或类似商品上相同或近似商标的使用,也即几个厂家可同时使用同一商标生产种类完全不同的产品,如“长虹”彩电与“长虹”服饰,尽管商标名称相同,但后者却不构成对前者的侵权。而作为域名,由于其构成是单一的,在互联网上如果“长虹”彩电以此申请了域名注册,则“长虹”服饰将不再享有以同样名称申请域名注册的权利。
(三)域名无相似性的限定:商标侵权中有“相同或近似”的规定,即两个商标的文字、图形、字母、数字、三维标志和颜色组合,不但要求不同,而且要求不能相似,否则就构成侵权;而域名却没有此种限定,如“www.sanyang.com”作为域名尽管与“www.shanyang.com"很相似,但二者均为合法域名。
(四)现行域名管理体制不健全:首先,域名注册奉行”先申请行注册“的原则,这使得将他人商标注册为自己的域名从而阻止商标所有人将该商标注册为域名并在网上使用成为可能,在制度上也增加了域名抢注行为发生的危险性。仅就我国而言,现行的域名注册制度并不包括域名注册审查程序,依照《中国互联网域名注册暂行管理办法》,中国互联网信息中心(CNNIC)按照先申请先注册原则受理域名注册并进行审批,该办法第23条明确规定:”各级域名管理单位不负责向国家工商行政管理部门及商标管理部门查询用户域名是否与注册商标或企业名称相冲突,是否侵害了第三者的利益,任何由这类冲突引起的纠纷,由申请人自己负责处理并承担法律责任。“这就使域名抢注者有可乘之机。其次,有些商标的名称由两个或两个以上的词组成,而域名注册管理机构又允许商标所有人以其商标中的某个词作为域名进行注册,更何况域名注册管理机构又不限制申请人注册域名的数量,这就有可能出现某个主体注册多个域名的抢占行为。
(五)经济利益的趋动:这是域名抢注的一个主观原因。一些人恶意将他人的商标尤其是知名或驰名商标抢注为自己的域名,待价而沽,或利用商标所含的信誉推销自己的商品,或采用其他不正当手段进行商标淡化,以损害商标权人的利益或达到自己的商业目的。
可见,域名抢注并非无源之水、无本之末,它有其产生的现实可能性。但如何用法律去规制域名抢注,我们还必须从域名抢注本身作一些探讨。

二、对域名抢注问题的探讨

(一)问题的产生及含义
“域名抢注”第一次引起世人关注是在1994年,当时美国一个叫Jim chashel 公司注册了包括“trum.com”、“exquire.com“等18个域名,而另一个美国公司Dennis Toeppen则以别人的驰名商标抢注了约250个域名。“域名抢注”最早引起国内重视是在1995年底,而据有关统计,到1996年,我国已有600多家企业的商标在互联网上被作为域名抢注,其中包括广为人知的全聚德、娃哈哈、容声、海信等商标和已经国家工商行政管理局商标局认定的驰名商标,如同仁堂、五粮液、红塔山、健力宝、长虹、容宝斋等。
域名在网络上代表着入网申请者的身份,具有类似商标或商号的识别作用。有些用户冒名占位,抢先将他人企业名称或商标注册为域名,以达到阻止他人入网或索要高额域名转让费的目的。有人在网上以他人企业的驰名商标作为自己的域名进行注册,还有些人注册了域名的使用权,以谋取不正当利益,这些现象被称为域名抢注。[1](P126)
(二)域名抢注的构成要件
域名抢注与一般性的域名与商标冲突相比,有其自身的特点,要对二者有正确的区分,就必须对域名抢注行为有科学的认定。域名抢注应包括以下四个要件:
1、域名持有人注册的域名与商标权人的拥有的商标标识相同,这是认定域名抢注行为时最基本的客观前提。
2、域名持有人对该域名不享有任何其他在先的权利,也即该持有人对系争域名享有的仅仅是网络域名所有权而不涉及其他任何权利。
3、此种相同导致了消费者(网民)的误认。关于“误认”的认定,目前仍存在争议,其焦点在于消费者的范围无法划定。如果消费者先前并不知道具有该种商标的产品投入市场,则根本无“误认”可谈。那么,在实践中,“误认”之后果应在哪部分消费者之间取证加以证实,便成了值得争议的问题。本文认为,既然是恶意抢注,则域名持有人在申请注册时是知悉该商标标识的,消费者看到该域名后,首先想到的是拥有该种商标的商品,就可以认定该域名导致了消费者的误认,符合域名抢注的结果要件。
4、域名持有人对该域名的注册与使用具有恶意。依据WIPO《因特网名称及地址的管理:知识产权议题》中关于恶意的判断标准,有下列四种行为之一即可以认为行为人有恶意:(1)提出向该商品或服务商标所有人的竞争者出售,出租或通过其他任何形式转让域名,以期获得有价值的对价;(2)通过故意制造与异议人所有的商品或服务商标的混淆,以诱使因特网用户访问该域名持有人的网站或其他网上地址并从中牟利;(3)通过预先注册域名,达到阻止商品或服务商标的合法持有者通过一定形式的相应域名在网络空间上反映其商标权利的目的;(4)通过注册域名达到破坏竞争者正常业务的目的;这四种行为为实践中的“恶意”提供了认定标准,具有可行性,是可以被采纳的科学认定方式。
满足以上四个要件,则一般就可判定域名持有人构成了商标侵权,而由此我们也可以对域名抢注与一般的因巧合雷同而产生的域名与商标冲突加以区分,二者最根本的区别就在于后者的域名持有人对其申请或使用域名的行为并无恶意,域名持有人正常使用其域名而并非以此作为转让标的或其他牟利手段。在这种情况下,即使该域名与商标标识完全相同,也不能认为域名持有人构成了侵权,至于当事人之间的冲突,应寻求其他途径加以妥善解决。这也是我们讨论域名抢注构成要件的意义之所在。
(三)域名抢注的后果
域名抢注给被侵权人造成的不利后果主要包括有形损害和无形损害。有形损害指由于抢注者强行收取高额转让费而使被侵权人遭受的金钱利益的损失。无形损害则指抢注行为对被侵权人造成的无形资产的损害,这其中特别值得一提的是域名抢注对知名或驰名商标造成的商标淡化问题,这对于商标权人的品牌策略来说,是一种无法估量的损失。
通过对抢注者主观恶意的分析,我们不难看出:知名或驰名商标在域名抢注中处于首当其冲的不利地位,因此,对商标淡化问题的研究只有针对知名或驰名商标时才更具有实际意义。
“淡化”指:减少了知名商标识别和区分商品或服务的能力,而不管是否存在:(1)知名商标所有人和他人是否存在竞争,或(2)混淆、错误或欺骗的可能。①[2](P131-132)在目前,淡化主要包括三个方面对驰名商标的损害:1、以一定方式丑化有关驰名商标;即抢注者抢注某一驰名商标作为域名的目的在丑化该商标的形象,以遭受公众对有此商标之商品的曲解、敌视。如抢注者将某一餐具的知名商标抢注以后,用作抽水马桶的宣传网站名称,这就是一种丑化;2、暗化,如美国曾有人把“柯达”这一胶卷上的驰名商标用于钢琴,被法院判为“企图暗化”该驰名商标,因为如此下去,“柯达”在胶卷上的驰名程序会变得不像过去那样鲜明,及至渐渐失去其知名度。3、闲置:域名持有人以他人商标申请域名成功后却闲置不用,也无待价而沽之出售目的;这种闲置无疑会对商标的知名度产生影响。
可见,对驰名商标的淡化所产生的无形损害要比有形损害严重得多。在以后的立法中也应以此为重点,才能保护民族品牌,增强商品的国际竞争力。

三、规制域名抢注的相关国际立法

美国网络解决方案公司(Network Solution Incorpratio简称NSI)是最初域名制度的管理者。它制定了《域名争端规则》(Domain Name Dispute Policy),以解决域名注册者和商标持有人之间的域名争议。
NSI规则为商标持有人寻求域名抢注争端的解决提供了一套简便易行的工具,但在适用中也暴露了许多不足。NSI规则只能在商标已注册,且该注册商标同域名完全相同的情况下才能适用,从而无法防止与注册商标混淆、相似的域名获取注册和使用。其次,NSI规定了冻结程序,在符合冻结条件的前提下把系争域名冻结直至域名注册人和商标持有人的争端获得解决为止。如果商标专有人自己欲使用这一系争域名,则只有在域名注册人同意转让或在法院命令的前提下,该系争域名才能被转让给商标持有人,从时间上来说,这种方法对商标权人的保护是欠妥的。如果域名持有者拖延争端,那商标权人的权利得到恢复也将是遥遥无期的。再者,NSI非司法性程序,这一性质决定了其不能对当事人各自的权利作出任何价值性判断,争议的解决最终仍取决于当事人的协商或法院的判决。这些不足在实践中呼唤着新规则的诞生。
1998年11月,根据形势发展的需要,由美国商务部声明,作为互联网自治管理机构的互联网络名称及编码公司(Iinternet corporation for Assigned Names and numebers ,简称ICANN)正式成立。它是不隶属于美国或其他任何国家且不以营利为目的的实体。自成立伊始,ICANN即会同美国政府向世界知识产权组织(WIPO)咨询并征求对于域名系统的改革意见,经过多方讨论和研究最终制定了《统一域名争端解决规则》(Uniform Domain Name Dispute Resolution Policy简称UDRP),以此取代了原先由NSI制定和执行NSI规则,并适用于现已存在和日后将被注册的一切域名。
UDRP的制定与生效克服了NSI规则的不足,为解决域名争议提供了一套较为科学的方案。UDRP将域名争议分为非域名抢注争议和域名抢注争议两类,这里我们关注的主要是后者。在域名抢注争议的解决中,ICANN通过UDRP提供了一种被称为强制性行政程序的统一争端解决程序。依据该程序,只要域名注册人向经ICANN批准的委任注册公司申请域名注册,就必须接受该程序做为其与该委任注册公司签署的注册协议的一部分,用于表示其同意在发生与该注册域名相关的域名抢注争议之时愿意将争议提交ICANN指定的行政性争端解决服务提供者之一,并依据UDRP及其执行细则和争端解决者自身的域名抢注争端解决补充程序规则进行处理。①有了这一条款,任一第三方申请人提出域名抢注争议都必须被呈送至争端解决者通过强制性行政程序解决,但该申请人所指称的已注册和使用的域名必须同时具备以下三个条件:(1)已注册域名同申请人享有权利的商标完全一致或混淆性相似;并且(2)域名注册者对已注册的域名不享有任何权利或正当利益;并且(3)域名以恶意被注册和使用。[4]这三个要件明显克服了NSI规则的不足,它既未规定商标必须经注册、也未强求域名必须同商标完全一致,从而最大限度地保护了商标权人的利益。
此外,UDRP的周密这处还在于它对要件中部分行为的侵权认定作了非穷尽性的特别列举,使这些规则更具有实践性意义和价值。如:对要件(2)中怎样确定域名注册人对系争域名是否享有权利或正当利益作了如下列举:大致包括①域名注册人在有关争议的任何通知发出之前,是否已善意真实地在货物或服务提供过程中使用或可被证明已着手准备使用该系争域名与该系争域名相对应的名称;或②即使域名注册人未就商标取得知识产权权利,但域名注册人通过与该域名对应的名称为公众所知;或③域名注册人对于系争域名正进行法律允许的非商业性合理使用,且没有通过误导消费者或损害案中涉及的商标从中牟取商业利益的意图。对要件(3)中的“恶意”也作了列举,与前文中提到的WIPO对“恶意”的认定大致相同,此处不再赘述。
在救济措施方面,UDRP允许争端解决者作出要求系争域名的委任注册公司直接将系争域名注销或转让予申请人的裁决,并且在程序进行过程中,系争域名维持现状,唯其转让将在程序结束之前受到严格限制。这就比NSI规则体现了更大的灵活性,而且,尽管UDRP程序仍是行政性而非司法性的,但它并没有剥夺当事人可将其争议诉诸法院的权利。
UDRP为裁决域名争议提供了一套科学易行的程序,有效协调了在跨国域名争议中可能发生的管辖权冲突和适用法问题,与通过司法手段解决域名争议时的程序繁琐,耗资巨大,耗时较长相比,具有更实际的操作意义。2000年初中国远洋运输公司诉上海居民曹三辉(音译)“COSCO”域名争议案正是运用了UDRP;它不仅使远洋运输公司的合法权利免受敲诈和威胁,同时也节省了大量的时间和费用。为我国借鉴UDRP的相关规定提供了现实的可行性依据。

四、网上搜索引擎商标侵权
下载地址: 点击此处下载

第十一届全国人民代表大会第一次会议关于最高人民法院工作报告的决议

全国人民代表大会


第十一届全国人民代表大会第一次会议关于最高人民法院工作报告的决议

(2008年3月18日第十一届全国人民代表大会第一次会议通过)


第十一届全国人民代表大会第一次会议听取和审议了肖扬院长所作的最高人民法院工作报告。会议对最高人民法院过去五年的工作表示满意,同意报告提出的2008年的工作安排,决定批准这个报告。

  会议要求,最高人民法院要认真贯彻党的十七大精神,高举中国特色社会主义伟大旗帜,以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,深入贯彻落实科学发展观,牢固树立社会主义法治理念,切实履行宪法和法律赋予的职责,坚持公正司法、一心为民,深化司法改革,规范司法行为,加强审判监督,狠抓队伍建设,为维护社会公平正义、促进社会和谐、夺取全面建设小康社会新胜利提供有力的司法保障。

蚌埠市廉租住房入住管理暂行办法

安徽省蚌埠市人民政府


蚌埠市人民政府关于印发蚌埠市廉租住房入住管理暂行办法的通知

蚌政〔2011〕52号


各县、区人民政府,市政府各部门、各直属单位:

  《蚌埠市廉租住房入住管理暂行办法》已经市十四届人民政府第27次常务会议研究通过,现印发给你们,请认真贯彻执行。



                二○一一年四月十一日


蚌埠市廉租住房入住管理暂行办法


  第一章 总 则

  第一条 为进一步完善住房保障制度,规范廉租住房入住管理,根据国家建设部等九部委颁布的《廉租住房保障办法》、《蚌埠市城镇最低收入家庭廉租住房保障办法》和《蚌埠市城镇低收入住房困难家庭保障性住房实物配租管理实施细则》等规章和规范性文件规定,结合我市实际,制定本办法。

  第二条 本市市区廉租住房入住管理,适用本办法。

  廉租住房入住管理工作包括:廉租住房房源接管与入住手续办理、廉租住房产权产籍管理、租赁管理、租金管理、入住资格的动态监管、物业服务管理、房屋维修管理等。

  第三条 市住房和城乡建设委员会是本市廉租住房入住管理的行政主管部门,其住房保障工作机构负责廉租住房入住的监督管理,具体管理工作可由市住房保障工作机构委托相应管理单位(以下简称管理单位)负责具体实施。

  各区人民政府(管委会)和市财政、公安、民政、物价等部门按照各自职责,负责做好有关管理工作。

  第二章 房源接管与入住手续办理

  第四条 房源接管

  (一)已建成并通过各项验收具备交付使用条件的空置廉租住房,其建设单位应按市住房保障工作机构的统一安排和要求及时向受委托的接收管理单位办理移交手续。

  (二)接收管理单位在正式接管前,应按本办法第二条第二款的要求提前做好相应的接收管理准备,确保接管后各项管理工作的正常运转。

  (三)管理单位在接收时,应逐项查验小区的各项配套、绿化、道路等各项设施设备的完好情况,逐套查验廉租住房的设备完好情况,并及时建立健全查验接收台帐。

  (四)对接管的廉租住房,要及时按小区、楼栋、单元、户型(套),进行产权、产籍登记,同步建立健全产权、产籍资料档案。

  (五)已接管的廉租住房房源,其接收管理单位应及时按市住房保障工作机构的要求,填报《廉租住房实物配租房源登记表》,以便及时更新《蚌埠市住房保障管理信息网络系统》中的廉租住房配租房源库。

  (六)对接管查验不符合接管要求的廉租住房,建设单位应按要求进行相应的整改完善,否则接收管理单位应拒绝接管。

  第五条 廉租住房接管后尚未入住前,辖区公安部门应积极支持配合廉租住房管理单位做好廉租住房及所在小区相关治安管理工作。

  第六条 入住手续办理

  (一)按规定程序已产生的配租结果,其申请家庭应在领取《蚌埠市配租廉租住房入住通知书》1周内,由申请人持本人身份证、家庭户口本和《蚌埠市配租廉租住房入住通知书》到管理单位签订《蚌埠市配租廉租住房租赁合同》并办理相关入住手续。退租后,户口一并迁出。

  申请家庭原住房属违章搭建的,应在无条件拆除后方可正式办理相关入住手续。

  因特殊情况不能按时办理签订《蚌埠市配租廉租住房租赁合同》及相关入住手续的,申请人应及时提出延缓办理的书面申请,经管理单位认可后,可作适当延缓,但延缓期限不得超过2周。

  (二)对已取得《蚌埠市配租廉租住房入住通知书》的申请人,发生以下情况之一的,视同放弃租赁资格,且2年内不得再次申请实物配租:

  1.参加摇号配租但拒绝配租结果的;

  2.拒绝在规定时间内签订租赁合同的;

  3.签订租赁合同后放弃租住廉租房的;

  4.其他放弃配租资格的情况。

  对放弃实物配租廉租住房而取消配租资格的申请户,仍可采用租金补贴的保障方式予以保障,2年后方能重新申请实物配租廉租住房。

  (三)管理单位对已办结《蚌埠市配租廉租住房租赁合同》及相关入住手续的申请人,出具《蚌埠市配租廉租住房钥匙领取通知单》及相关使用告知书。申请人持身份证及《蚌埠市配租廉租住房钥匙领取通知单》到管理机构指定的相应部门领取房屋入住钥匙。

  第三章 租赁管理

  第七条 管理单位对已办结《蚌埠市配租廉租住房租赁合同》及相关入住手续的承租户,应及时建立健全相关合同登记、租赁关系、租金清册等租赁管理工作台帐,以满足日常租赁管理的要求。

  第八条 管理单位应按接管廉租住房小区规模的大小,以小区的自然组团或相对集中的楼栋为实施租赁管理的责任区块,按300-500户为单位,划分管段,每个管段应配备一名房屋租赁管理人员(以下简称房管员),主要负责廉租住房入住后的各项租赁管理工作。

  第九条 合同管理

  配租入住廉租住房,租赁双方必须签订《蚌埠市配租廉租住房租赁合同》,租赁合同应一年换签一次。合同中应当明确下列内容:

  (一)房屋及附属设施和设备情况;

  (二)租金及其支付方式;

  (三)房屋用途和使用要求;

  (四)租赁期限;

  (五)房屋维修责任;

  (六)停止实物配租的情形,包括:承租人已不符合规定条件的;将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途的;无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等;

  (七)违约责任及争议解决办法,包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等;

  (八)其他约定。

  租赁合同一式三份,申请家庭、管理单位、市住房保障工作机构(备案)各留存一份。

  第十条 享受租赁廉租住房资格的动态管理

  (一)入住配租廉租住房家庭的人口、收入或住房情况发生变化,应在1个月内主动报告辖区居委会及廉租住房管理单位。辖区居委会及管段房管员应每月对享受住房保障家庭的人口、收入及住房情况进行动态监管,其家庭收入状况发现变化并连续一年超出保障条件或家庭拥有住房状况超出保障标准的,应在3个工作日内报告辖区街道,辖区街道在3个工作日内对申报情况进行核实,并向辖区政府提出处理意见,辖区政府在3个工作日内核实后,将意见反馈至市住房保障工作机构,市住房保障工作机构在7个工作日内对其进行实地核查,并依据核查结果按照《蚌埠市城镇低收入住房困难家庭保障性住房实物配租管理实施细则》的规定作出调整变更租赁合同或取消保障资格收回配租的廉租住房的意见,发至廉租住房管理单位执行。

  (二)廉租住房管理单位应每季度定期对配租廉租住房承租户的租赁使用情况进行走访、核查,发现有下列情况之一的,将按规定程序及时对承租户的保障情况作相应调整,或取消保障资格收回其配租的廉租住房:

  1.家庭人均月收入超过本市划定的低收入线满1年的;

  2.因家庭人口数减少或住房面积增加,家庭人均住房建筑面积超过本市确定的保障面积标准的;

  3.将租赁的住房擅自转租、转借的;

  4.擅自调换或者改变房屋用途的;

  5.房屋空置6个月以上的;

  6.无正当理由累计拖欠租金6个月以上的;

  7.擅自改变房屋结构、设施设备,或对房屋进行豪华装修的;

  8.国家法律、法规规定的其他可以收回的情形。

  (三)对廉租住房承租户的资格实行年度复审制度,年度复审应在换签租赁合同时同步进行,承租户应在复审时如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。换签租赁合同及资格复审工作应在每年度的第一季度进行完毕。

  经年度复审不符合保障条件的,应按本条规定程序办理。

  对按规定应退出廉租住房,退出确有困难的,经廉租住房管理单位提出意见,报市住房保障工作机构审定,可以申请最长不超过3个月的延长期。延长期满后仍不退出的,载入其个人诚信档案,超期居住期间及超期居住退房后5年内不得申请廉租住房保障。

  (四)市住房保障工作机构作出调整变更租赁合同或取消保障资格收回配租的廉租住房的意见,由管理单位在3个工作日内书面通知当事人。当事人如有异议的应在15日内向市住房和城乡建设行政主管部门申诉。无异议的,当事人家庭应在接到通知之日起的当月内到管理单位重新签订租赁合同,或在3个月内腾退承租的廉租住房。

  (五)对不按期变更、续签租赁合同的,管理单位应当责令其限期办理。对不按期腾退承租的廉租住房的,可申请人民法院强制执行。

  第十一条 使用管理

  (一)廉租住房承租人居住和使用房屋应遵照安全、方便、公平、互谅互让的原则,妥善处理通行、排水、采光、通风、环境保护、房屋维修、使用公用设施等方面的问题,不得对相邻房屋的正常使用造成妨碍。

  (二)廉租住房承租人不得擅自对廉租住房进行二次装修、拆改房屋结构构件、明显加大房屋使用荷载、改变原有使用性质。

  (三)廉租住房承租人不得将租赁的住房擅自转租、转借;不得擅自调换或空置房屋;不得拖欠租金。

  (四)管理单位可根据有利生产、方便生活的原则,在当事人自愿的前提下组织承租房屋互换。

  承租房屋互换原则上在廉租住房间进行,承租人需要与他人互换租赁的廉租住房时,应事先征得管理单位和市住房保障工作机构的书面同意。对承租人的合理要求,管理单位和市住房保障工作机构应予支持。

  (五)廉租住房管理单位,应定期组织对房屋的使用情况进行检查,确保廉租住房的住宅使用功能。

  第四章 租金管理

  第十二条 廉租住房租金,原则上按本年度政府公布的廉租住房租金补贴保障标准执行。在保障面积标准以内的,承租家庭只需缴纳廉租租金部分,差额部分由政府通过发放租金补贴直接支付给配租保障性住房租赁管理单位配租保障性住房租售资金专户或由市住房保障工作机构核定减免;超出保障面积标准以外部分的租金,按同期市物价部门公布的公有住房租金标准计算收缴,由承租家庭自行承付。

  第十三条 对特别困难的享受最低生活保障的家庭,确因基本生活困难,无法全额承担应交的廉租住房租金的,由本人申请,经廉租住房管理单位审核确认,报市住房保障工作机构审批后,可以采取减免部分租金或缓收的方式予以解决。

  第十四条 因收入等情况变化不再符合廉租住房保障条件,且退回配租的廉租住房确有困难的申请家庭,延长期内的租金原则按本年度政府公布的廉租住房租金补贴保障标准计收,延长期满后仍不退回承租的廉租住房的,将按其1.5倍计收租金。

  第十五条 对承租直管公房的城市低收入住房困难家庭,可以参照本办法有关规定,对住房保障面积标准范围内的租金予以适当减免。

  第十六条 廉租住房租金收入、廉租住房小区中配建的经营用房的出租或出售收入实行“收支两条线管理”,专项用于廉租住房维护和管理。廉租住房租金与廉租保障资金不得混同安排使用。

  第十七条 管理单位应加强对收缴租金的管理,要建立健全各类租金收缴清册、台帐,建立健全严格的租金收缴销对账制度,租金收缴要做到日清月结。

  租金收缴应采取设立个人银行专户缴交、代扣代缴的方式进行。为方便住户也可对特殊群体采取上门方式收缴。房管员上门收缴租金,应主动出示身份证件,对收缴的租金应及时开具由省财政部门统一印制的专用票据,不得拒开票据或打白条,当日收缴的现金应在当日及时存入银行专户,不得隔日滞留或截留挪用。

  凡违反本条第二款规定的房管员,一经发现将严肃处理,触犯法律的将移送司法机关处理。

  第五章 维修管理

  第十八条 廉租住房的修缮是廉租住房管理单位的责任,管理单位或其委托的物业服务公司应对房屋及其设备定期进行检查、修缮,确保房屋正常使用和住用安全。应按照小修急报、急修不过夜,中、大修年度计划编排、修缮科学及时的原则组织维修管理工作。

  第十九条 廉租住房实行雨、雪、汛期及突发应急事件查房制度和小修月巡查,大、中修的年度计划申报和预算报批制度。

  第二十条 管理单位或其委托的物业公司每月定期对配租廉租住房状况进行入户检查,应根据房屋的结构、设备等组成部分的损坏程度安排日常的小修养护工作。急迫性小修项目,自接到报修之时起,维修管理人员应在2小时内到达现场查验,24小时内完成维修;维护性小修,自接到报修之日起,3日内处理或与住户预约修复日期,以确保承租人正常使用。小修及时率应达到100%。

  第二十一条 管理单位应建立大、中修的年度计划申报和预算报批制度。每年年底由管理单位或其委托的物业公司对廉租住房及小区的公共配套设施设备的完好状况进行年度全面检查,并于次年1月底前将房屋及小区的公共配套设施设备的大、中修年度修缮计划及预算报至市住房保障工作机构。市住房保障工作机构应及时安排对年度修缮计划及预算进行审核,3月底前应将审核通过的年度修缮计划及预算正式下达执行。

  第二十二条 出租的廉租住房发生险情,承租人应及时通知管理单位或其委托的物业公司,管理单位或其委托的物业公司接到报告后应及时进行处置。因修缮不及时给承租人造成损失的,应予赔偿。

  管理单位或其委托的物业公司工作人员检修房屋时,承租人应予配合和协助。对阻挠房屋修缮造成损失的,由承租人赔偿。

  第二十三条 承租人因使用不当或故意损坏廉租住房及其设备的,应负责修复或赔偿。

  第六章 产权产籍管理

  第二十四条 廉租住房建设单位在移交房屋时,应同步移交一套完整的廉租住房项目规划设计、建设、验收等相关技术资料、图纸。

  第二十五条 廉租住房产权归政府所有,承租人只享有租赁合同设定的使用权。在集中新建的廉租住房小区中配建的商业用房及相关公建配套设施的产权归政府所有,由受托的管理单位统一进行使用管理。管理单位应按相关规定及时办理房屋、土地登记手续。

  第二十六条 受托的管理单位是建立健全接管廉租住房相关产权产籍资料台帐,并实施动态监管的责任主体。在日常工作中应根据房屋产权的取得、转移、变更、注销和他项权利的设定或者终止等及时进行调整和补充,确保房屋的产权产籍台帐资料与房屋的现状保持一致。

  第二十七条 市住房保障工作机构应加强对廉租住房产权产籍的监管,受托管理单位应按其要求及时上报相关资料台帐及各类统计报表。

  第二十八条 市住房保障工作机构及受托管理单位应按照《城镇廉租住房档案管理办法》的规定建立健全廉租住房档案管理制度,完善纸质档案和电子档案的收集、管理及利用等工作,保证档案数据的完整、准确,并根据申请家庭享受住房保障变动情况,及时变更住房档案,做好本市廉租住房档案的动态管理工作。

  第七章 物业服务

  第二十九条 独立的廉租住房小区应实行独立的物业服务管理;分散在各住宅区中配建的零星廉租住房,应纳入对应的住宅区统一实施物业服务管理。

  物业服务管理的责任主体为受托管理单位,物业服务的责任主体为受聘的物业服务企业及相关的专业服务公司。

  物业服务的基本内容:小区秩序的维护、卫生保洁、绿化维护、房屋及公配设施设备的日常维修养护等相关服务内容。

  第三十条 对独立的廉租住房小区的物业服务,可由管理单位委托专业服务公司施行,也可由管理单位自行组织施行。

  第三十一条 独立的廉租住房小区,物业服务及物业综合服务费标准按《蚌埠市普通住宅小区物业管理服务等级标准》和《蚌埠市普通住宅小区物业服务收费实施细则》规定执行;配建的零星廉租住房,物业综合服务费按照所在小区标准减半收取。

  第八章 附 则

  第三十二条 凡违反本办法规定的,将由管理单位及时告知当事人立即停止违规行为,并及时整改到位。对不服从管理单位管理,拒不整改的当事人,将由管理单位及时书面报告相应的主管部门,由主管部门按照相关法律法规规定作出行政处罚。

  第三十三条 本办法规定的相关管理内容,廉租住房管理单位应逐项建立相关的具体管理工作制度,以方便具体管理工作的落实和考核,并报市住房保障工作机构备案。

  第三十四条 市辖各县、区自行配套资金建设的廉租住房入住管理工作可参照本办法执行。

  第三十五条 本办法由市住房和城乡建设委员会负责解释。

  第三十六条 本办法自发布之日起施行。